Вопросы и ответы по теме: покупка квартир в новостройке:
- На что следует обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме, чтобы уменьшить риск «попадания» в спорную ситуацию?
- Могу ли я продать квартиру в новостройке до регистрации права собственности, или переоформить договор на другое лицо?
- В компании Застройщика предлагают заключить предварительный договор купли-продажи со 100-% оплатой сразу. Каковы последствия заключения предлагаемого Договора?
- Что делать, если организация Заказчик требует доплатить за квартиру (завершающая стадия строительства), мотивируя это удорожанием строительства?
- Мне выставлен, за дополнительные метры в новостройке, счет по полной стоимости за квадратный метр квартиры, хотя 2.9 кв.м занимает лоджия, а жилая площадь составила 0.26 кв.м. Можно ли с застройщиком ОАО «Группа Компаний ПИК» решить данную проблему, согласно нашего законодательства?
На что следует обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме, чтобы уменьшить риск «попадания» в спорную ситуацию?
Кроме нарушений, связанных с подменой понятий, заключением договора с названием и предметом несоответствующим характеру отношений, организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилья в многоквартирных домах, допускаются другие нарушения.
Часто встречаются следующие нарушения прав потребителей:
- не предоставление информации об исполнителе (застройщике): свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок и др.;
- не предоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры;
- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др. нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;
- заключение договоров организациями-посредниками, не обладающими правами на их заключение и др.
Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь в к нашим специалистам, которые окажут вам помощь в подборе желаемой квартиры, а также проконсультируют по всем юридическим аспектам сделки по приобретению квартиры в строящемся доме.
Могу ли я продать квартиру в новостройке до регистрации права собственности, или переоформить договор на другое лицо?
Да, Вы можете уступить свое право требования на квартиру, купленную в строящемся доме, но только в том случае, если в Вашем договоре, на основании которого Вы получили право требования на квартиру, стоит условие о том, что Вы имеете право совершить эту уступку, без согласия организации, которая передала Вам эти права. Если же в договоре стоит условие, что Вы предварительно должны получить согласие организации на уступку, то первоначально проконсультируйтесь в этой организации о возможности такой уступки. В случае, если в договоре имеется прямая ссылка на то, что Вы не имеете права совершать подобную уступку права требования, то Вам необходимо обратиться в любую юридическую организацию для проведения правовой экспертизы такого договора.
В компании Застройщика предлагают заключить предварительный договор купли-продажи со 100-% оплатой сразу. Каковы последствия заключения предлагаемого Договора?
По сути, это соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры. В нем указываются условия получения квартиры, которые надо будет изложить в основном договоре, технические характеристики, цена, условия оплаты и предполагаемая дата заключения основного договора. Но квартира полностью оплачивается не потом, когда она физически появится, а в момент заключения предварительного договора. Деньги принимают, как правило, не в оплату стоимости жилья, а в целях гарантии сохранения платежеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры.
По законодательству РФ по Предварительному договору купли-продажи не предусмотрена оплата, а также любые предварительные платежи. Все это исходит из сути предварительности договоренностей. При схеме (Предварительный договор) продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить договор купли-продажи квартиры. В суде признать право собственности на квартиру будет невозможно. Принудить к заключению основного договора застройщика сможет только суд. Однако, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п.4 ст. 445 ГК РФ). При отказе от сделки купли-продажи застройщик обязан вернуть деньги.
Естественно такое возможно только в сомнительных компаниях застройщиках. Согласно Гражданскому кодексу оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его подписания и государственной регистрации. Предварительный договор купли-продажи в отличие от основного не подлежит государственной регистрации.
Что делать, если организация Заказчик требует доплатить за квартиру (завершающая стадия строительства), мотивируя это удорожанием строительства?
Это достаточно распространенная ситуация, когда вследствие удорожания строительства Заказчик требует доплатить определенную сумму. Чтобы минимизировать риск удорожания строительства, можно посоветовать включить в текст договора закрытый перечень случаев, когда Заказчик строительства вправе потребовать от Инвестора внесения дополнительных средств. Целесообразнее предусмотреть в договоре обязанность Заказчика строительства при направлении требования о доплате предоставить Инвестору документы, подтверждающие такой факт.
Однако в этом случае отказ Инвестора компенсировать Заказчику расходы, связанные с удорожанием строительства, повлечет за собой при передаче спора на рассмотрение суда принятие решения о передаче инвестору площади пропорционально внесенным денежным средствам исходя из нового уровня цен. Поэтому, самым оптимальным для Инвестора вариантом, является фиксация в договоре условия, согласно которому удорожание строительства относится на счет Заказчика, который вправе увеличить стоимость 1 кв. м площади в квартирах, в отношении которых еще не заключался договор. Если договором установлена твердая сумма, все претензии Заказчика строительства на компенсацию Инвестором разницы уровня цен будут неправомерны.
Стоит учитывать, что в период строительства трудно определить точный размер общей площади той или иной квартиры. Инвестор вносит денежную сумму из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры согласно проектной документации. Однако нередко бывает, что после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию площадь квартиры изменяется и уже не совпадает с проектной, указанной в договоре. Соответственно, стоимость передаваемой квартиры подлежит корректировке уже с учетом акта БТИ, в котором фиксируется точная общая площадь.
Изменение существенного условия договора может происходить только по взаимному согласию сторон, что должно быть оформлено дополнительным соглашением, подписываемым обеими сторонами. Следует осторожно относиться к таким расплывчатым условиям о возможности дополнительной оплаты, как «Инвестор обязуется при необходимости доплатить» или «При определенных обстоятельствах стоимость передаваемой квартиры подлежит корректировке», «В случае удорожания строительства Инвестор обязуется компенсировать Заказчику дополнительные затраты на строительство» и т.п. В противном случае требование Заказчика строительства о дополнительном внесении денежных средств будет обоснованным и соответствующим условиям договора.
Мне выставлен, за дополнительные метры в новостройке, счет по полной стоимости за квадратный метр квартиры, хотя 2.9 кв.м занимает лоджия, а жилая площадь составила 0.26 кв.м. Можно ли с застройщиком ОАО «Группа Компаний ПИК» решить данную проблему, согласно нашего законодательства?
Есть вопросы? Напишите или позвоните нам! Специалисты агентства недвижимости ЛайтФлэт ответят на него и свяжутся с Вами если это необходимо.